Ariel Paulo Marinoski[1]
O mercado empresarial tem suas particularidades, entre elas, a atenção ao contrato de aluguel para pessoa jurídica. Contratos bem redigidos são fundamentais para formalizar acordos e garantir a segurança jurídica. A redação e revisão desses documentos com cautela e auxílio de profissionais evita cláusulas abusivas, assegurando que as partes cumpram suas obrigações.
Os contratos devem ser pautados pelo princípio da boa-fé objetiva, que atua como uma norma de conduta exigindo das partes honestidade, transparência e cooperação.
A locação empresarial é a locação de imóvel urbano para fins não residenciais, isto é, para finalidades comerciais ou industriais. A locação empresarial está regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a qual apresenta uma série de direitos ao locatário que lhe são assegurados, independentemente de previsão contratual, visando, dentre outras coisas, a proteção da atividade empresarial e do “ponto”, além de assegurar ao empresário urbano o direito de preferência para a preservação da atividade, independentemente do tamanho da empresa.
O contrato de locação empresarial pode ser celebrado por prazo determinado ou indeterminado. A locação cessa de pleno direito ao fim do prazo estipulado, mas passa a vigorar por prazo indeterminado se o locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador, por mais de 30 dias após o encerramento do prazo.
O contrato de locação comercial com um prazo de 5 anos ou mais dá ao locatário o direito à ação renovatória, que permite a renovação compulsória do contrato. A renovação pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, mas perde o direito à renovação se não propuser a ação renovatória no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato em vigor. Ainda, tratando-se de sublocatário ilegítimo, mero intruso, ele não gozará de quaisquer dos direitos que a lei assegura ao locatário.
Os requisitos para a renovação judicial da locação estão nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/1991. Os principais são: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito; (ii) que o contrato tenha prazo determinado; (iii) que o locatário ocupe o imóvel há pelo menos cinco anos (independentemente do prazo do último contrato vigente); (iv) que o locatário exerça o mesmo ramo de atividade nos últimos três anos; e (v) que o locatário esteja em dia com suas obrigações.
Uma vez preenchidos os requisitos exigidos por lei, o locador não poderá opor-se à renovação do contrato, salvo nas seguintes situações (conforme artigos 52 e 72 da Lei): (i) se, por determinação do Poder Público, o locador tiver que realizar obras que importem a radical transformação do imóvel; (ii) se o locador pretender fazer modificações de tal natureza que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; (iii) se a proposta do locatário não atender às condições do mercado; (iv) se terceiros houverem apresentado propostas melhores pelo imóvel; (v) se o imóvel vier a ser utilizado pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Caso o contrato não se renove em razão de melhor proposta de terceiro, o locatário terá direito a indenização pela perda do lugar (ponto) e desvalorização do fundo de comércio. “O fundo de comércio, que hoje se prefere denominar fundo empresarial ou estabelecimento, é uma universalidade integrada por bens materiais e imateriais, entre os quais se inclui a clientela, que é, sem dúvida, o patrimônio maior do comerciante, conquistado, geralmente, durante anos com o seu trabalho.”
[1] Advogado. Graduado em Direito pela Universidade Positivo. Com especialização em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho e Direito Previdenciário pela Estácio de Sá. Pós-Graduando em Lei Geral de Proteção de Dados pela Universidade Positivo. Membro da Comissão Trânsito e Mobilidade Urbana da OAB/PR (Gestão 2022-2024).