Assessoria Jurídica Condominial - Oliveira, Hoffmann & Marinoski

Como Atuamos

Assessoria Jurídica Condominial 360°

Seis pilares que transformam a advocacia condominial de reativa em estratégica — presente em cada decisão, não apenas após o conflito.

Prevenção

Identificamos riscos antes que virem conflitos. Análise jurídica das decisões administrativas, contratos, assembleias e procedimentos internos do condomínio.

Compliance

Mapeamento e redução de riscos trabalhistas, tributários, contratuais e de proteção de dados. Adequação à NR-1 e LGPD para condomínios.

Consultoria

Suporte permanente ao síndico, conselho e administradora. Pareceres, orientações e respaldo jurídico antes de cada decisão relevante.

Contratos

Elaboração, revisão e acompanhamento de todos os contratos condominiais: portaria, limpeza, segurança, manutenção, obras e fornecedores.

Contencioso

Defesa e representação judicial quando necessário. Cobrança de inadimplência, ações civis, trabalhistas e defesa em demandas contra o condomínio.

Recuperação de Crédito

Estratégia organizada de cobrança de cotas condominiais: notificação, negociação, acordos e execução judicial dos débitos.

Mapa de Riscos

Problemas reais — e como resolvemos

Os riscos mais frequentes que enfrentam síndicos e administradoras — e a estratégia jurídica preventiva para cada um.

Direito Condominial

Trabalhista

Tributário

Problemas mais frequentes

Multas aplicadas sem procedimentoAdvertências e multas sem direito de defesa, sem fundamento no Regimento ou com quorum incorreto — fáceis de anular judicialmente.

Convenção desatualizadaTextos de décadas atrás que não tratam de Airbnb, LGPD, portaria remota, assembleias eletrônicas ou animais domésticos.

Contratos sem cláusulas essenciaisRenovação automática indesejada, ausência de multa, sem responsabilidade por danos nem proteção de dados.

Inadimplência sem estratégiaCobrança informal, falta de documentos, acordos sem garantia — gerando perda de créditos e desequilíbrio financeiro.

Assembleias com vícioEditais sem prazo, pauta incompleta, quorum equivocado, ata mal redigida — tudo que pode invalidar deliberações.

Responsabilidade pessoal do síndicoDecisões sem fundamento, contratos irregulares ou omissões que geram discussão de responsabilização pessoal.

Nossa atuação preventiva

Procedimento padrão de multasDefinimos o fluxo correto: notificação, prazo de defesa, análise, deliberação e aplicação — tudo documentado e juridicamente válido.

Revisão e atualização da ConvençãoAdequamos o texto à realidade do condomínio e à legislação vigente, incluindo as tendências atuais e possíveis conflitos futuros.

Contratos revisados e segurosElaboramos e revisamos todos os contratos com cláusulas de responsabilidade, LGPD, penalidades, rescisão e proteção ao condomínio.

Política de cobrança estruturadaImplementamos processo organizado com critérios objetivos, documentos, notificações, negociação e cobrança judicial quando necessário.

Suporte jurídico às assembleiasPreparamos edital, pauta, quorum, orientação em tempo real e revisão da ata — eliminando os principais riscos de invalidação.

Governança e proteção do síndicoCada decisão relevante é embasada juridicamente, documentada e respaldada — reduzindo a exposição pessoal do gestor.

Problemas trabalhistas frequentes

Horas extras não pagasPorteiros e zeladores com jornada superior a 44h semanais sem controle formal de ponto — passivo oculto que cresce ao longo dos anos.

NR-1 e riscos psicossociaisA partir de maio/2026, a Portaria MTE 1.419/2024 exige gestão formal de riscos psicossociais (assédio, sobrecarga). Fiscalização com multa já em vigor.

Terceirização sem fiscalizaçãoCondomínio pode ser condenado a pagar dívidas trabalhistas da empresa terceirizada por responsabilidade subsidiária.

Acumulo e desvio de funçãoZelador atuando como porteiro, faxineiro e recepcionista ao mesmo tempo — reconhecimento judicial gera adicionais e indenizações.

Rescisões mal conduzidasErros no cálculo de verbas rescisórias, prazo de homologação ou documentação incorreta geram reclamacões trabalhistas.

Assédio moral e responsabilidade solidáriaTRT-9 já condenou condomínio em R$ 30 mil por assédio de zelador contra terceirizada — o passivo ficou com o condomínio.

Compliance trabalhista preventivo

Auditoria das relações de trabalhoRevisamos contratos, ponto, jornada, horas extras, banco de horas, intervalos, férias e beneficios — identificando passivos antes que virem ações.

Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR)Auxiliamos na elaboração do PGR exigido pela NR-1, incluindo mapeamento de riscos psicossociais e estrutura de prevencão.

Gestão de terceirizaçãoDefinimos checklist de fiscalização documental mensal das empresas terceirizadas, reduzindo a responsabilidade subsidiária do condomínio.

Descrição de funções e quadro de pessoalEstruturamos as funções, limites de atribuições e regras disciplinares — prevenindo acumulo, desvio e discussões sobre jornada.

Apoio nas rescisõesOrientação em cada etapa: cálculo, documentos, prazo, homologação e condução — eliminando os erros formais que geram reclamacões.

Prevencão de assédio e discriminaçãoPolíticas internas, canal de denúncia e treinamento da gestão — criando ambiente seguro e reduzindo a exposição judicial do condomínio.

Riscos tributários do condomínio

Retenção incorreta de INSS/ISSCondomínio como substituto tributário: reter 11% de INSS e até 4,65% de PIS/COFINS/CSLL em contratos acima de R$ 5 mil — erros geram multas.

NFS-e obrigatória a partir de dez/2026A partir de 1º/12/2026, condomínios deverão emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica para cobrança de taxas condominiais — nova obrigação a estruturar.

Reforma tributária e impacto nos fornecedoresIBS e CBS substituirão ISS, PIS e COFINS. Prestadores de serviços do condomínio terão nova carga e estrutura de notas — exige revisão de contratos.

DIRF e obrigações acessóriasFalta ou erro na declaração de impostos retidos na fonte sobre segurança, portaria e manutenção — multas e responsabilidade do síndico.

Contratação de autônomos sem retençãoContratação direta sem reter INSS (11%) e contribuição patronal (20%) gera passivo junto à Receita Federal e autuções.

Responsabilidade pessoal do síndicoO Código Civil atribui ao síndico o dever de recolher tributos devidos — omissão pode gerar responsabilização nas esferas civil e tributária.

Adequação tributária preventiva

Mapeamento das retenções obrigatóriasLevantamos todos os contratos e classificamos as retenções de INSS, ISS, PIS/COFINS e CSLL aplicáveis a cada tipo de serviço e fornecedor.

Preparação para a NFS-eOrientamos síndicos e administradoras sobre a obrigatoriedade da nota fiscal eletrônica a partir de dezembro/2026, evitando penalidades na transição.

Análise dos impactos da Reforma TributáriaAvaliamos como a substituição gradual do ISS e PIS/COFINS pelos novos tributos afeta os contratos vigentes e o orçamento condominial.

Checklist de obrigações acessóriasEstruturamos calendário de DIRF, eSocial e demais declarações fiscais com prazos e responsabilidades definidos para evitar multas.

Regularização de autônomosOrientamos sobre o correto enquadramento e retenções na contratação de autônomos — eliminando o passivo junto à Receita Federal.

Proteção jurídica do síndicoDocumentamos e embasamos juridicamente cada decisão tributária, reduzindo a exposição pessoal do gestor à responsabilização.

Diagnóstico Inicial

Scanner Jurídico Condominial

Como etapa inicial da assessoria, realizamos um diagnóstico completo do condomínio — identificando vulnerabilidades e estabelecendo um plano de adequação com prioridades e prazos.

01

Levantamento documental

Convenção, Regimento Interno, contratos, atas, editais, processos existentes e documentação trabalhista e fiscal.

02

Mapeamento de riscos

Identificação das vulnerabilidades jurídicas, passivos trabalhistas, irregularidades contratuais e exposições do síndico.

03

Relatório de prioridades

Entregamos um mapa de riscos com classificação por urgência e impacto — o que corrigir primeiro e por quê.

04

Plano de ação jurídico

Implementação das adequações, com acompanhamento mensal e suporte permanente à gestão condominial.

O que analisamos no Scanner

Um diagnóstico completo abrange todas as frentes de risco jurídico do condomínio.

Convenção Condominial e Regimento Interno

Contratos com fornecedores e terceirizados

Relações trabalhistas e documentação funcional

Procedimentos de advertências e multas

Assembleias, editais, atas e quóruns

Cobrança e inadimplência

CFTV, controle de acesso e LGPD

Obrigações fiscais e tributárias

Processos judiciais em andamento

Solicitar o Scanner Condominial Fazer Diagnóstico Preliminar Gratuito

Escopo de Serviços

Todas as frentes de atuação

A assessoria condominial cobre todas as relações jurídicas do condomínio — internas e externas.

Área	Tipo	Atuação da assessoria
Consultoria preventiva	Condominial	Orientação permanente ao síndico e administradora; pareceres; análise de riscos antes das decisões.
Convenção e Regimento	Condominial	Revisão, atualização e interpretação; adequação à legislação vigente e às necessidades atuais.
Assembleias	Condominial	Editais, quóruns, condução jurídica, revisão de atas, impugnações e validade de deliberações.
Infrações e multas	Condominial	Procedimento correto de advertência, multa, defesa e aplicação de penalidades ao condômino antissocial.
Inadimplência	Condominial	Política de cobrança, negociação, acordos, execução e recuperação de cotas condominiais.
Terceirização	Trabalhista	Análise de contratos com portaria, limpeza, segurança e manutenção; fiscalização mensal de regularidade.
Empregados próprios	Trabalhista	Jornada, ponto, horas extras, férias, rescisões, NR-1, eSocial e prevencão de reclamacões trabalhistas.
Obrigações fiscais	Tributário	Retenções de INSS, ISS, PIS/COFINS; DIRF; NFS-e a partir de dez/2026; impactos da Reforma Tributária.
LGPD e privacidade	Condominial	Câmeras, biometria, cadastro de moradores e visitantes, armazenamento de imagens e proteção de dados.
Responsabilidade civil	Condominial	Acidentes em áreas comuns, infiltrações, danos causados por funcionários e pedidos de indenização.
Contratos	Condominial	Elaboração e revisão de contratos com fornecedores, obras, manutenção e prestação de serviços.
Obras e manutenção	Condominial	Contratos de empreitada, garantias, responsabilidade técnica, impermeabilização e vícios construtivos.

LGPD para Condomínios

Dados pessoais no condomínio é responsabilidade do síndico

Condomínios tratam dados de moradores, visitantes, funcionários e prestadores. A LGPD se aplica a todos — e o síndico é o responsável legal por esse tratamento.

01

Câmeras e CFTV

Imagens de moradores, visitantes e funcionários são dados pessoais. O condomínio precisa de base legal, aviso de CFTV e política de retenção e acesso.

02

Biometria e controle de acesso

Dados biométricos são dados sensíveis com proteção reforçada. A coleta exige consentimento expresso e política específica.

03

Cadastro de moradores e visitantes

Informações pessoais coletadas na portaria, pelo aplicativo ou em formulários devem ter finalidade definida, prazo e acesso controlado.

04

Dados de funcionários

Histórico profissional, dados de saúde, biometria de ponto e informações sigilosas — todos exigem tratamento adequado e contratos revisados.

05

Empresas terceirizadas

Portaria, segurança e limpeza acessam dados dos moradores. Os contratos precisam de cláusula de confidencialidade e adequação à LGPD.

06

Vazamento e incidentes

O condomínio deve ter plano de resposta a incidentes de segurança e saber quando notificar a ANPD e os titulares afetados.

Adequar o condomínio à LGPD

Protegemos o
condomínio antes
do conflito chegar.

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