Resumo

O presente artigo aborda, de forma sucinta, os impactos da Reforma Tributária do Consumo sobre os contratos de prestação de serviços firmados por condomínios edilícios, com ênfase na necessidade de revisão contratual preventiva antes do início da cobrança plena da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), prevista para 2027. Parte-se da premissa de que, embora o condomínio não seja contribuinte direto dos novos tributos, a mudança na sistemática de tributação sobre o consumo produzirá efeito econômico indireto e relevante sobre as despesas condominiais, sobretudo naquelas relacionadas a serviços intensivos em mão de obra.

Palavras-chave: Reforma Tributária; CBS; IBS; condomínio edilício; contratos de prestação de serviços; planejamento tributário preventivo.

1. Introdução

A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 e, mais recentemente, pela Lei Complementar nº 227/2026, instituiu a mais ampla reforma do sistema de tributação sobre o consumo desde a Constituição de 1988, substituindo PIS, COFINS, ICMS e ISS pelo modelo de IVA dual composto pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual e municipal). Embora o debate público tenha se concentrado nos efeitos sobre empresas e consumidores finais em geral, um segmento específico — o condominial — enfrenta impactos particulares que ainda não foram suficientemente internalizados pela gestão condominial brasileira.

2. Fundamentação: por que o condomínio é afetado sem ser contribuinte direto

O condomínio edilício, enquanto ente despersonalizado, não é, em regra, contribuinte direto da CBS e do IBS sobre a cota condominial ordinária. Contudo, ele figura como tomador final dos serviços de limpeza, portaria, segurança, manutenção predial e conservação — atividades cuja tributação será substancialmente alterada pelo novo regime.

Estimativas do setor apontam que, a partir de 2027, a CBS incidirá sobre esses serviços a uma alíquota estimada em 9%, substituindo o regime atual de PIS e COFINS de 3,65% aplicável a empresas no Lucro Presumido, além do ISS municipal de até 5%. A LC 214/2025 permite, em tese, o aproveitamento de créditos pela empresa terceirizada, mas há uma limitação estrutural relevante: a mão de obra não gera créditos de CBS para a empresa prestadora do serviço, o que é especialmente crítico no setor, já que entre 60% e 80% do faturamento dessas empresas está concentrado em custos de mão de obra — salários, encargos, FGTS e verbas rescisórias.

Simulações setoriais indicam que, descontado o crédito recuperável sobre os demais insumos (cerca de 10% do faturamento), o custo efetivo da CBS resultaria em elevação líquida de aproximadamente 4,45% sobre o faturamento dessas empresas prestadoras de serviço — aumento que, historicamente, tende a ser repassado, total ou parcialmente, ao tomador do serviço.

3. A revisão contratual como medida preventiva

Diante desse cenário, a doutrina especializada e os órgãos de gestão condominial convergem quanto à necessidade de antecipação. Três frentes de atuação preventiva se destacam:

a) Revisão de cláusulas de reajuste. Contratos vigentes que preveem reajuste anual por índice genérico (IGP-M, IPCA) podem não capturar adequadamente o impacto tributário específico da transição, tornando recomendável a inserção de cláusulas de repactuação atreladas expressamente à variação da carga tributária incidente sobre o serviço contratado.

b) Renegociação de prazos contratuais. Contratos de longo prazo firmados antes da vigência plena da CBS podem gerar desequilíbrio econômico-financeiro superveniente, ensejando discussão sobre revisão contratual com fundamento na Teoria da Imprevisão (art. 317 e 478 do Código Civil), caso o aumento de custos se mostre desproporcional e não previsto pelas partes.

c) Due diligence do regime tributário do fornecedor. Verificar se o prestador de serviço permanecerá no Simples Nacional (Anexo IV) ou migrará para o Lucro Presumido é relevante, pois o impacto da CBS incide de forma distinta sobre cada regime, afetando diretamente a formação de preço repassada ao condomínio.

4. Considerações finais

A ausência de personalidade jurídica plena do condomínio não o isenta dos efeitos econômicos da Reforma Tributária. Ao contrário: por concentrar despesas em serviços de alta intensidade de mão de obra — justamente o fator que não gera crédito tributário no novo sistema —, o setor condominial figura entre os mais expostos ao repasse de custos. A antecipação na revisão contratual, ainda em 2026, apresenta-se não como mera cautela administrativa, mas como medida de gestão de risco jurídico e financeiro, apta a evitar reajustes abruptos na taxa condominial e conflitos com os condôminos a partir de 2027.

Referências

BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.

BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 2026.

BRASIL. Código Civil, Lei nº 10.406/2002, arts. 317 e 478.